江苏省人民代表大会常务委员会公报2022·7 南通市住宅物业管理条例 （2020年3月20日南通市第十五届人民代表大会常务委员会第二 十九次会议通过2020年5月15日江苏省第十三届人民代表大会常 务委员会第十六次会议批准根据2022年10月27日南通市第十六届 人民代表大会常务委员会第五次会议通过，2022年11月25日江苏省 第十三届人民代表大会常务委员会第三十三次会议批准的《南通市 人民代表大会常务委员会关于修改南通市住宅物业管理条例>的决 定》修正) 目录 施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护 第一章总则 环境卫生和相关秩序的活动。 第二章 业主和业主组织 第三条建立健全社区党组织、社区居民委 第三章 前期物业管理 员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机 第四章 住宅专项维修资金 制，发挥社区党组织在基层社会治理中的领导作 用。 第五章 物业服务与监管 第六章 法律责任 第四条市、县级人民政府应当加强对物业 第七章 附则 管理工作的组织领导，将物业服务纳人现代服务 业发展规划、社区建设和社会治理体系；制定扶 第一章总则 持政策，引导老旧小区、保障性住房的业主选聘 物业服务企业开展物业管理活动；建立完善部门 第一条为了规范住宅物业管理活动，维护 联动管理体制，协调处理物业管理工作中的突出 物业管理各方合法权益，营造良好居住环境，根 问题，提高物业服务和管理水平。 据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理 第五条市、县级物业管理主管部门负责物 条例》和《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结 业管理活动的统一监督管理工作。 合本市实际，制定本条例。 公安、发展改革、自然资源和规划、生态环 第二条本市行政区域内的住宅物业管理 境、城市管理、卫生健康、应急管理、市场监督管 理、人民防空、燃气管理、供排水管理等有关部门 活动及其监督管理，适用本条例。 本条例所称住宅物业管理（以下简称物业管 和消防救援机构按照各自职责，建立物业投诉处 理），是指业主通过选聘物业服务企业或者自行 理等制度，会同物业管理主管部门、街道办事处 对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设 （镇人民政府）在物业管理区域内公示相关职责 — 166 - 江苏省人民代表大会常务委员会公报2022·7 事项和联系方式，依法做好物业管理的相关工 办事处(镇人民政府)应当在收到建设单位或者 作。 十人以上业主公开联名提出筹备业主大会书面 申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备 街道办事处（镇人民政府）具体负责物业管 理工作的指导、协调和监督。 组。 居（村）民委员会应当协助街道办事处（镇人 筹备组由业主、建设单位、街道办事处（镇人 民政府）、居（村）民委员会、公安派出所等派员组 民政府）做好物业管理的相关工作。 第六条市物业管理主管部门应当会同相 成。筹备组中的业主成员由街道办事处（镇人民 关部门组织建立物业管理公共服务平台，用于电 政府)组织业主协商推荐产生。筹备组人数应当 子投票、信息公开、招投标、纠纷投诉处理等。市 为五至十一人的单数,其中业主成员不少于百分 之六十。 物业管理公共服务平台应当纳入市人民政府的 公共服务平台。 筹备组成员名单应当在物业管理区域内显 鼓励物业服务企业运用互联网等新技术，提 著位置公示，公示时间不得少于十五日。 建设单位应当按照《江苏省物业管理条例》 高物业服务水平。 第七条物业管理协会应当建立完善行业 的规定向物业管理区域所在地的街道办事处（镇 诚信和自律机制，协助物业管理主管部门做好信 人民政府)报送筹备首次业主大会会议所需的文 用信息管理，维护业主及物业服务企业合法权 件资料。 益。 筹备召开首次业主大会会议所需费用由建 第八条建立物业服务第三方评估制度，业 设单位承担。建设单位应当在办理房屋所有权首 主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托 次登记前，将筹备经费交至街道办事处（镇人民 物业服务第三方评估机构开展物业项目交接和 政府)指定的账户。经费标准由市物业管理主管 查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量 部门根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面 积等因素确定。 评估等活动。具体办法由市物业管理主管部门制 第十二条首次业主大会应当制定业主大 定。 会议事规则和管理规约。 第二章业主和业主组织 业主大会议事规则和管理规约的示范文本 由市物业管理主管部门制定。 第九条房屋的所有权人为业主。 第十三条业主户数超过三百户的，可以成 业主应当依照法律、法规和管理规约行使权 立业主代表大会，履行业主大会的职责。 同一物业管理区域有两幢以上房屋的，可以 利、履行义务。 第十条业主大会由物业管理区域内全体 按幢、单元或者结合实际情况组成业主小组，推 业主组成。业主大会选举产生业主委员会。业主 选业主代表参加业主大会会议。业主代表在业主 人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业 大会会议召开前应当征集本小组业主的意见和 主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员 建议，需要业主书面投票表决的，由业主本人签 会的职责。 字确认。 第十一条符合成立业主大会条件的，街道 第十四条业主委员会成员应当由热心公 — 167 — 江苏省人民代表大会常务委员会公报2022·7 益事业、责任心强，具有一定组织能力的业主担 新： (一)业主委员会成员名单、职责分工和联系 任。 业主委员会由五至十一人单数组成，每届任 方式； (二)业主大会、业主委员会的决定； 期三至五年。 (三)业主大会、业主委员会每半年的工作经 鼓励和支持业主中的中共党员、人大代表、 费收支情况和业主委员会成员工作补贴等费用 政协委员和其他社会知名人士参加业主委员会 情况； 选举。 （四)其他应当向业主公示的信息。 第十五条业主委员会及其成员不得有下 前款第一项应当长期公示,第二项、第三项 列行为： 公示时间不得少于六十日。 （一)阻挠业主大会行使职权，拒绝执行业主 大会决定； 第十七条业主委员会有下列情形之一的， 县级物业管理主管部门应当责令限期改正；拒不 (二)违反规定使用业主大会或者业主委员 改正的，由县级物业管理主管部门、街道办事处 会印章； （镇人民政府）指导、协助业主召开业主大会会 (三)转移、隐匿、篡改、毁弃有关文件、资料， 或者拒绝、拖延提供业主有权查询的文件、资料； 议，调整或者重新选举业主委员会： (一)不能正常开展工作的； (四)未经业主大会决定，擅自与物业服务企 业签订或者解除物业服务合同； (二)成员人数不足总数二分之一的； (五)挪用、侵占物业公共收益等业主共有财 （三)不依法履行职责，严重影响住宅小区和 谐稳定的。 产； 实行差额选举的业主委员会成员出现缺员 (六)索取、收受房屋建设、物业服务、维修保 时，可以从候补成员中按照得票多少顺序依次递 养等单位或者有利害关系的业主提供的财物或 补。 者其他利益； （七)利用职务之便为自已或者他人在物业 第十八条业主委员会在任期届满三个月 收费、停车等方面谋取不当利益； 前，应当书面告知街道办事处(镇人民政府)和居 (村)民委员会。街道办事处(镇人民政府)应当指 (八)挪用住宅专项维修资金； 导、协助业主和业主委员会成立换届工作小组， (九)打击报复、诽谤、陷害有关投诉人、举报 由换届工作小组组织召开业主大会会议选举产 人; 生新一届业主委员会。换届工作小组人员构成参 （十)其他侵害业主合法权益的行为。 业主委员会成员有前款行为之一的，业主大 照首次业主大会筹备组人员构成。 第十九条业主委员会应当自换届工作小 会可以按照议事规则予以罢免，并在物业管理区 域内显著位置公告。县级物业管理主管部门、街 组成立之日起十日内，将其保管的财务账簿凭 证、业主名册、会议记录、文书档案等资料、印章 道办事处（镇人民政府）、居（村)民委员会应当给 以及其他属于业主所有的财物移交街道办事处 予指导和协助。 (镇人民政府)保管，业主大会、业主委员会依法 第十六条业主委员会应当及时将下列信 需要使用上述物品的，街道办事处（镇人民政府） 息在物业管理区域内显著位置公示，并及时更 — 168 — 江苏省人民代表大会常务委员会公报2022·7 应当及时提供。业主委员会不按时移交的，街道 示时间不得少于十五日。 办事处(镇人民政府)应当责令其限期移交；拒不 第二十三条物业管理委员会自新的业主 移交的，公安机关应当协助移交。 委员会产生或者原业主委员会恢复履行职责之 街道办事处(镇人民政府)应当在新一届业 日起停止履行职责，并于十日内向业主委员会移 交相关资料和财物，移交后自动解散。 主委员会备案后十日内，将其保管的前款所列资 料、印章、财物等移交新一届业主委员会。 第二十四条单体物业或者规模较小的物 第二十条有下列情形之一的,可以成立物 业，业主或者业主大会决定对物业实施自行管理 业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责： 的，应当在街道办事处(镇人民政府)的监督指导 （一)不具备成立业主大会条件的； 下制定自行管理方案，对下列事项作出决定： (二)具备成立业主大会条件但未成立，经县 （一）自行管理的内容、标准、费用和期限； 级物业管理主管部门、街道办事处（镇人民政府） (二)聘请专业机构的方案； 指导后仍不能成立的。 (三)业主、业主委员会的权利和义务； 业主委员会长期不能正常开展工作，经县级 (四)其他自行管理的内容。 物业管理主管部门、街道办事处（镇人民政府)多 电梯、消防、人民防空、技术安全防范等涉及 次指导重新选举，不能产生新的业主委员会的， 人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设 备，应当按照有关规定维修和养护。 可以成立物业管理委员会代行