银川市物业管理条例 （2004年12月23日银川市第十二届人 民代表大会常 务委员会第六次会议通过 2005年3月25日宁夏回族 自治区第九届人民代表大会常务委员会第十五次会议 批准 2008年4月17日银川市第十三届 人民代表大会 常务委员会第三次会议第一次修改　2008年7月24日 宁夏回族自治区第十届 人民代表大会常 务委员会第四 次会议批准　2019年8月8日银川市第十五届人民代 表大会常务委员会第二十四次会议第二次修改　2019 年9月27日宁夏回族自治区第十二届人民代表大会常 务委员会第十五次会议批准） 目　　录 第一章 总则 　第二章　前期物业管理 　第三章　业主、业主大会及业主委员会 第四章　物业管理服务及费用 　 　第五章　物业的使用与维护 1　第六章　法律责任 　第七章 附则 第一章　总则 第一条　为了加强物业管理，规范物业管理活动，维护业 主和物业服务企业的合法权益，为人民群众营造安全、文明、 舒适、优美、和谐的生活、工作环境，根据《中华人民共和国 物权法》、国务院《物业管理条例》，结合本市实际，制定本 条例。 第二条　本条例适用于银川市行政区域内的物业管理活 动。 第三条　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服 务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房 屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护 相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 第四条　市人民政府住房和城乡建设行政管理部门（以下 简称市物业主管部门）是全市物业管理活动的主管部门， 市物 业管理机构受市物业主管部门的委托， 具体负责兴庆区、金凤 区、西夏区物业管理活动的监督管理工作。 2县（市）区人民政府负责物业管理活动的部门（以下简称 县（市）区物业主管部门）负责本行政区域内物业 管理活动的 日常监督管理工作，业务上接受市物业主管部门的指导、监督 和考核，具体考核办法由市人民政府另行制定。 民政、综合执法监督、自然资源、市政管理、应急管理、 园林、生态环境、公安、发展改革、市场监管 、卫生健康等行 政主管部门应当在各自职责范围内，做好物业管理活动的监督 工作。 　　街道办事处、乡（镇）人民政府在同级党组织的领导下 组 织、指导本辖区内的业主依法成立业主大会，协调物业管理与 社区建设之间的关系，调解 业主、业主委员会与物业服务企业 之间的管理纠纷 ，指导、监督业主大会、业主委员会依法履行 职责。 社区居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡（镇）人 民政府做好与物业管理有关的工作。 　　第五条 银川市物业管理协会可以在物业主管部门的指导 下，组织制定并监督本行业的行规行约，建立行业自律机制， 规范行业自我管理行为。 第六条　市、县（市）区人民政府应当鼓励、引导和支持 物业管理向社会化、市场化、专业化方向发展，提高物业管理 3水平。 倡导绿色物业管理，鼓励 采用新技术、新方法推动物业管 理区域内 节能节水、垃圾分类、环境 绿化、污染防治。 鼓励物业服务企业、业主委员会等 运用新媒体，引导业主 参与公共事务、 开展协商活动、组织 邻里互助，实行 网络化物业 管理。 第二章　前期物业管理 第七条　建设单位在销售房屋前，应当根据建设用地规 划 许可证确定的红线图范围，结合物业共用设施设备、建 筑物规 模、社区建设等 因素划分物业管理区域，并在房屋 买卖合同中 明示。 建设单位应当在房屋 预售前向市物业主管部门 报备确定的 物业管理区域 。 第八条　建设单位应当按照下 列标准为新建物业配 置物业 服务用房，并向市物业主管部门备 案： （一）建 筑面积在五万平方米以内的，按照 不低于建筑总 面积的千分之四配 置，最少不低于一百二十平方米; （二）建 筑面积超过五万平方米的，除按照五 万平方米的 4千分之四配 置外，超过部分按照不低于千分之二的 标准配置; （三）住 宅（含商住）项目物业服务用房应当 位于地面以 上一至二层； （四）物业服务用房应当具备 基本装修和水、 暖、电、采 光、通风等设施，可 直接投入使用。 第九条　住宅物业建设 单位应当通过 招投标的方式选聘物 业服务企业进行前期物业管理。 投标人少于3人，或者住宅物 业建筑面积五万平方米以下的， 经市物业主管部门同 意，可以 采用协议方 式选聘物业服务企业。 通过招投标方式选聘物业服务企业的， 建设单位应当按照 以下规定 时限完成招投标工作： （一） 新建现售商品房项目应当在 现售前三十日内 完成； （二）预售商品房项目应当在 取得《商品房预售许可证》 之前完成； （三） 非出售的新建物业 项目应当在 交付使用前九十日内 完 成。 第十条　建设单位应当与选聘的物业服务企业 签订书面的 前期物业服务合同。 前期物业服务企业 应当在物业服务合同 签订或者变更后十 五日内向县（市）区物业主管部门备 案。 5第十一条　建设单位应当在 销售物业之前，制定 临时管理 规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同 利益、应 当履行的 义务以及违反管理规约应当 承担的责任等事 项依法作 出 约定。 第十二条　前期物业服务合同、 临时管理规约应当作为物 业买卖合同的附 件，由建设单位在物业 销售前向物业 买受人明 示，并予以说明。 物业买受人在与建设 单位签订物业买卖合同时，应当对 遵 守临时管理规约 予以书面承诺。 第十三条　物业交付使用前发生的前期物业服务费用，由 建设单位承担；物业交付使用后至前期物业服务合同 终止之日 发生的物业服务费用，由建设 单位和物业 买受人按照物业买卖 合同中的约定 承担；物业买卖合同中 未约定的，由建设 单位承 担。 前款所称的 交付使用，是指物业通过 竣工验收，符合《银 川市新建商品房配套设施 交付使用管理条例》 要求，建设 单位 向业主 送达交付使用通 知之日起满三十日 后。 第十四条　业主依法 享有的物业共用部位、共用设施设 备、共有部 分的所有权 或者使用权，建设 单位不得擅自处分。 建设单位应当在物业 买卖合同中对配套设施设备的所有权 6或者使用权进行约定， 未约定的配套设施设备的所有权 或者使 用权归全体业主所有。 第十五条　办理前期物业 承接查验手续时，建设 单位应当 将物业服务用房和有关 档案资料移交给前期物业服务企业。前 期物业服务企业应当对物业共用部 位、共用设施设备、共有部 分以及建设 单位移交的文件档案资料进行查验。 前期物业承接查验费用由建设 单位和物业服务企业在前期 物业服务合同中约定。 没有约定 或者约定不明确的，由建设 单 位承担。查验中发现问题的，交接各方应当以 书面形式予以确 认。 未经承接查验的物业，建设 单位不得交付使用，物业服务 企业不得承接。 第十六条　建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权 初 始登记时，应当提 交物业服务用房、配套设施 坐落位置、面 积，首期专项维修资金 缴清凭证等相关资 料。相关部门在核发 房屋预售许可证和办理房屋所有权 初始登记时，应当对物业服 务用房、配套设施 坐落位置、面积和首期专项维修资金 缴纳情 况等同时进行登记。 第三章　业主、业主大会及业主委员会 7第十七条　本条例所称业主，是指房屋的所有权人。 业主身份的确认，以房屋登记簿为依据。尚未登记取得所 有权， 但基于买卖、赠与、拆迁补偿等法律行为 已经合法占有 该房屋的人，在物业管理活动中 享有法律法规规定的业主的权 利，并承担相应的 义务。 本条例所称物业使用人是指业主以 外的实际使用物业的 人。 第十八条　一个物业管理区域成立一 个业主大会。 物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业 管理活动中的合法权益。 第十九条　同一 个物业管理区域内的业主，可以成立业主 大会，并选 举产生业主委员会，街道办事处、乡（镇）人民政 府应当 给予指导和协助。 未依法成立业主大会和选 举产生业主委员会的住 宅物业管 理区域，由物业所在地社区居（村）民委员会在 街道办事处、 乡（镇）人民政府的指导下 代行本条例规定的业主委员会职 责。 第二十条　只有一个业主的， 或者业主人 数较少且经三分 8